Il contratto di locazione transitorio non turistico, viene utilizzato quando le parti hanno necessità locatizia di breve durata, da 1 a 18 mesi. Esso può essere attivato solo a determinate condizioni, può essere a canone libero o concordato-agevolato, e viene regolato sostanzialmente dal D.M. Infr. Trasp. 30.12.2002 e D.M. Infr. Trasp. 10.03.2006.
Cos’è il contratto di locazione non turistico
Il contratto di locazione transitorio non turistico è un tipo di contratto di affitto a tempo determinato, di durata compresa tra 1 e 18 mesi, che viene utilizzato per locazioni di immobili ad uso abitativo ma che non costituiscono la residenza principale del conduttore.
Questo tipo di contratto è stato introdotto in Italia dalla Legge, che ha previsto una serie di disposizioni specifiche per le locazioni transitorie. In particolare, il contratto di locazione transitorio non turistico deve essere stipulato per iscritto e deve contenere alcune informazioni specifiche, come la durata della locazione, il canone di affitto e le modalità di pagamento.
Il contratto di locazione transitorio non turistico è diverso dal contratto di locazione turistica, che viene utilizzato per la locazione di immobili ad uso turistico, come le case vacanze o le strutture ricettive. Inoltre, il contratto di locazione transitorio non turistico non può essere prorogato oltre i 18 mesi previsti dalla legge e non può essere trasformato in un contratto di locazione ad uso abitativo ordinario.
Caratteristiche della locazione transitoria
Forma: obbligo di forma scritta a pena di nullità, con testo conforme al modello allegato C e D del D.M. Infr. Trasp. 30.12.2002, come questo modello.
Canone: a canone libero, ad esclusione del seguente caso:
Il canone del contratto locazione transitorio deve essere obbligatoriamente di tipo concordato-agevolato se l’abitazione si trova nell’area Metropolitana di Milano, Roma, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Palermo, Bari, Catania, nei Comuni con esse confinanti e nei Comuni capoluogo di Provincia. Nei Comuni ove non esiste ancora l’accordo territoriale per la determinazione del canone, per stabilire il canone da inserire in contratto, occorre fare riferimento “all’accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minor distanza territoriale, anche situato in altra regione. Inoltre, come già previsto dal D.M 30.12.2002 “le parti contrattuali possono concordare una variazione del canone stabilito all’interno delle fasce di oscillazione fino ad un massimo del 20%per tener conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali da indicarsi in contratto
Aggiornamento del canone: la normativa non è chiara in quanto l’aggiornamento non è previsto dal D.M. Infr. Trasp. 30.12.2002, ma ammesso dal successivo D.M. Infr. Trasp. 10.03.2006. L’interpretazione generale suggerisce che sia concesso aggiornare il canone nella misura massima prevista del 75% dell’indice ISTAT, nei contratti aventi per oggetto abitazioni non rientranti nei Comuni indicati nel paragrafo “Canone”.
Nell’ambito di attivazione della Cedolare Secca, per il periodo relativo nessun aumento può essere applicato ai sensi dell’art. 3, comma 6 e 11, D.Lgs n. 23/2011
Tetto legale del canone: l’importo pattuito in contratto se il canone è libero. L’importo pattuito in contratto se aderente agli accordi locali, in caso di canone concordato-agevolato; Se il canone non è aderente agli accordi locali, eccedendone il limite consentito, il giudice ha facoltà di ordinare la restituzione delle somme eccedenti, oltre la riconduzione del contratto a una locazione pluriennali ai sensi dell’art. 3, comma 8, 9, del D.Lgs. 14/03/2011
Deposito cauzionale: non può essere superiore a tre mensilità, ed è sempre produttivo di interessi legali che il locatore deve corrispondere al conduttore al termine di ciascuna annualità o al termine del contratto di locazione transitorio.
Oneri accessori: salvo diverso accordo tra le parti sono a carico del conduttore come indicato nella tabella “allegato G” al D.M. Infr. Trasp. 30.12.2002, che possiede carattere vincolante per i locatori che hanno optato per questo tipo di contratto, ovvero devono adottarla obbligatoriamente. Oltre agli oneri accessori sono a carico del conduttore le spese previste da Codice Civile per l’uso della cosa locata (tassa rifiuti, controllo annuale caldaia, ecc…) ; E’ consentita un unica deroga “all’allegato G”, esercitabile nei contratti per le grandi proprietà solo se autorizzato dall’accordo territoriale di riferimento.
Spese straordinarie: interamente a carico del locatore, in ottemperanza alla tabella allegata G al D.M. Infr. Trasp. 30.12.2002, con unica deroga consentita ai grandi proprietari, se autorizzata dall’accordo territoriale di riferimento
Sublocazione: vietata, salvo diverso accordo tra le parti. Divieto imperativo nel caso di locazione nei Comuni ove è obbligatorio il canone concordato-agevolato.
Durata: da 1 a 18 mesi.
Onere conferma transitorietà: il proprietario ha l’onere di confermare le condizioni di transitorietà indicate in contratto, a mezzo raccomandata da inviare al conduttore prima della scadenza del contratto. Il venir meno delle condizioni di transitorietà o il mancato invio della raccomandata, comportano la riconduzione del contratto a durata quadriennale (contratto 4+4). E’ inoltre prevista una sanzione a carico del proprietario, nel caso in cui una volta tornato in possesso dell’immobile, entro 6 mesi non lo utilizzi secondo le modalità indicate in contratto. La sanzione consiste nel riottenimento dell’immobile ad uso del conduttore con conduzione quadriennale (contratto 4+4), o un risarcimento pari a 36 mensilità
Obbligo di rinnovo alla scadenza: vietato dalla legge. Il contratto cessa automaticamente alla scadenza a condizione che il locatore adempia l’obbligo dell’invio di una raccomandata al conduttore con la quale conferma l’esigenza della durata transitoria del contratto. Se ciò non avviene il contratto viene ricondotto ad un contratto di tipo 4+4.
Rinnovo tacito: vietato dalla legge.
Disdetta: Non occorre disdetta in quanto cessa alla scadenza, salvo invio della raccomandata da parte del locatore
Recesso Anticipato: Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto, inviando comunicazione per mezzo raccomandata con preavviso da concordare tra le parti in contratto. Modello Recesso Anticipato del conduttore
Registrazione contratto locazione: entro 30 gg dalla data di stipula o dalla data in cui è stata corrisposta la prima pigione (o canone) se antecedente alla data di stipula, salvo il contratto abbia durata inferiore di 30 giorni nell’arco dell’anno.
Imposta di registro: da dividere metà ciascuno tra locatore e conduttore, salvo la locazione sia soggetta a IVA che rimane a totale carico del conduttore. In caso di opzione per la Cedolare Secca vedi gli art. 3 comma 2, art. 4 e 6, D.Lgs n. 23/2011
Bollo: interamente a carico del conduttore, salvo cedolare secca (vedi sopra)
Agevolazioni fiscali: In caso di opzione per la Cedolare Secca, sono previste agevolazioni fiscali indicate nell’art. 3, D.Lgs n. 23/2011.
